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大连官方回应“限涨令”:为了稳定楼市

2019-09-04 点击:1303
?大连官方回应“限涨令” 称为了稳定楼市

  经济观察报 见习记者 曲锐 8月3日,万达体育新城样板间正式开放,整个售楼处人满为患,每一名置业顾问身边都围着一群看房者,一些想咨询项目的看房客只能远远的站在外围等待时机。这是大连市出台限涨令后第一个普通的周末。

  7月30日,大连市政府发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》,第一,在售楼盘重新申报预售价格,申报价格不得高于最近成交月份的最低价;第二,分期预售项目重新申报的价格不得高于已售房源价格;第三,还未取得预售证的项目,将引入第三方评估机构进行价格核算,价格确定6个月内不可调整,6个月后可申请下调;第四,网签环节实际成交价不得高于申报的预售价格,且下浮不得超过5%。

  该政策被称作“给大连房价设置了涨跌板”。限涨令出台前夕,5、6月份大连新建商品住宅价格涨幅分别位列70个大中城市第5和第8名,住建部约谈了大连市政府主要官员。

  大连市住建局市场处处长吕红军对经济观察报表示,此次调控的目的是为了稳定房价,促进房地产市场平稳发展,同时坚持贯彻中央“房住不炒”的精神,落实房地产长效管理机制。

  市场承压

  对于新出台的限价政策,万锦公馆的销售人员表示:“我们一期包含了叠拼别墅,元/平方米的售价已经把均价背了上去,最后一期成交均价为元/平方米。二期主推洋房和高层,售价在元/平方米左右。重新申报预售价也远低于一期成交均价,二期还有涨价空间。”

  然而并不是所有项目在限价政策下能“毫发无损”。翡翠都会项目有高层和洋房在售,均价元/平方米。翡翠都会项目2018年拿地楼面价为8000元/平方米,高于万锦公馆2017年拿地时5300元/平方米的楼面价。

  一家前30房企的城市开发事业部负责人对经济观察报表示,甘井子区尤其是体育新城板块地价涨幅很大,两年来几乎番了一倍。后续开盘的小区若要保持售价与同区域内可比小区一致,对房企利润空间的压力会很大。

  快速上涨的地价并未阻止房企拿地步伐。7月29日,中信和绿城分别以8700元/平方米和9400元/平方米的楼面价竞得了体育新城的两幅地块。8月7日,万科和远洋分别以9948元/平方米和元/平方米的楼面价竞得了位于甘井子区的两幅住宅地块。

  头部房企扎堆拿地的甘井子区是大连城区中面积最大的区域。大连链家一位高管人员告诉经济观察报,老城区其他三个区由于发展较早、面积有限,现今几乎没有新地块可以推出了,目前新盘主要集中在甘井子区。

  在市政规划和政策的支持下,甘井子区发展前景也吸引众多房企。2017年4月9日,国务院批复大连城市总体规划,坚持“西拓北进”的战略,核心区域向北发展,并重点建设空港商务区、生态科技创新城和体育新城几大板块。

  据大连市公共资源交易平台显示,自2016年大型房企开始集中进驻甘井子体育新城板块,随着区域规划日渐成熟,楼面价也水涨船高,从2016年平均3000元/平方米上涨至2019年的元/平方米。

  8月数据显示,大连市内四区商品房备案总量为437套,其中甘井子区占224套,甘井子区在售期房楼盘有9个,其中6个位于体育新城片区,平均去化周期为10个月,低于12-18个月的去化周期均值。

  官方回应

  针对大连5、6月份新建商品住宅价格指数的上涨,吕红军列举了几个主要原因。

  除了开发商上调价格外,一个影响因素来自于集中备案。“很多小区既有高层又有洋房,未必同时开售。高层卖完后价格更高的洋房入市,成交均价就被拉高了。”

  其次,开发商“低开高走”的销售手段直接导致了房价不稳。“开发商在申报预售价时,申报价格虚高,然后低价开盘试探市场,销售情况见好后就逐步涨价。”

  为防止开发商预售价虚高,住建局将在申报预售价环节引入第三方评估机构,核算项目成本、税费、利润后出具意见书,住建局根据意见书对开发商进行价格指导。

  吕红军告诉经济观察报,经第三方评估核算的预售价真实客观反映了项目的价值,因此不存在上调的理由。但6个月后,如果因市场定位导致了楼盘销售情况不佳,住建局允许开发商申请下调价格。

  在成交环节,政策规定实际网签备案价格不得高于申报价格,且价格下浮不得超过5%。吕红军称,此项调控直接针对“低开高走”的行为,防止开发商低价开盘。但是备案价5%的下浮空间为开发商留出了一定的余地。

  对于取得预售证的项目,开发商需要重新申报未售房源的价格,参考系为“同质可比”的房源。吕红军解释道,“同质”包括相同的位置、楼层、建筑面积、房户朝向等多个维度,还受小区风景、开盘年份等因素影响。因此“同质可比”是尽可能地接近,不存在100%同质的房源。

  政策中明确指出,在2019年5、6月份已发生网签备案行为的,重新申报价不得高于5、6月份最低价格;在5、6月份未发生网签备案行为的,申报价不得高于5月份之前最近成交月份的最低价格;对于分期预售项目,重新申报的价格不得高于前一期已售房源的价格。

  此次调控政策出台后,诸多房企将面临着成本上涨和限价调控的双重压力。针对限价可能对开发商利润产生的影响,吕红军表示,开发商应该将投资目光放长远,考虑城市的大环境和未来发展带来的回报,并通过提升产品质量来吸引消费者。

  实际上,在调控政策出台前大连市住建局就约谈过各家房企,并就报价审价流程组织了多次培训。“我们希望房企很好地生存下去,但房企要做到科学合理地定价,调控政策是套组合拳,市场价格稳定后,调控也会随之而变化。”吕红军表示。

  限涨令下楼市

规划中的地铁线路,文婷对这一区域未来充满期待。

地铁线,这边作为交通要塞肯定会有更好的发展。”文婷说。

  体育新城内在售楼盘价格普遍涨幅较快,万锦公馆二期4月份均价为元/平方米,7月末涨至元/平方米。海德公园、中华城领汇等小区自3、4月份开盘至今,售价均有1000元/平方米左右的涨幅。

地铁线、以及新机场的交通枢纽,因此很受购房者青睐。

  除了刚需型购房者,甘子井区域楼市需求群体中也不乏投资客身影。甘井子是大连四个老城区中唯一不限购、不限售的区域。

  2018年5月,投资者韩涛了解到,岭秀滨城小区在清盘销售,于是和两个朋友一起将小区剩余的9套跃层全部买下,均价元/平方米。2019年3月,韩涛将这部分房源出售,售价元/平方米。

  韩涛表示,在大连本地人心中,甘井子区较为偏远,发展落后,但也是大连楼市的价格洼地。2018年甘井子区房价涨到元/平方米的时候,很多人都觉得开发商漫天要价,价格会很快跌落,但实际上房价还在一路上涨。

  他进一步表示:“我看中的是区域的升值潜力,甘井子区已经有成熟的市政规划,现在正是价值培育期,又没到成熟发展的阶段,所以现阶段投资既没有前期规划风险,后续又有增值的空间。”

  吕红军对经济观察报表示:“甘井子区没有限购是政府出于对区域发展的考量,为了稳定住房价格预期,政府方面会继续增加供地面积,推动更多楼盘入市,做到以量稳价。”

鲍一凡

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