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“政策+资本”双驱动商业地产市场进入绿色投资时代

2019-11-17 点击:556

原标题:“政策+资本”推动商业房地产市场进入绿色投资时代。金融和房地产两大支柱产业的发展模式正面临变化。 近年来,源于西方的“绿色金融”和“ESG责任投资”概念逐渐被国内金融机构和房地产开发商所接受,并被纳入企业发展战略。 可以预测,在未来几年,绿色金融将在我国快速发展。

"在政策和资本的双重驱动下,中国绿色金融和绿色建筑的发展和投资潜力已经成为市场关注的焦点 仲量联行中国评估咨询服务部高级总监高岐山近日表示,开发商、投资者和专业服务机构应抓住时代机遇,拥抱绿色、智慧和创新的理念,继续成为新时期房地产行业的领导者。

绿色金融和绿色建筑加速整合

随着可持续发展日益成为共识,绿色金融逐渐成为全球金融机构和监管机构发展的关键词。 在全球范围内,金融机构和监管机构在政策指导方针和投资规模方面都倾向于绿色金融。 业内相关专家指出,自2012年引入绿色信贷以来,中国已经建立了全球最大的绿色信贷市场,价值超过1万亿美元,绿色信贷占贷款总额的近10%。 2018年,中国发行的符合国际绿色债券定义的绿色债券达到2103亿元,占全球发行量的18%,成为仅次于美国的全球第二大绿色债券发行国。

10月29日,仲量联行发布《绿色金融与地产白皮书》,指出中国商业地产保持稳定,增值地产投资策略逐渐成为市场主流。节能、经济、环保、高效利用资源的绿色建筑因其增值效益而受到机构投资者的关注和青睐。

仲量联行相关分析师认为,在政策和投资需求的引导下,绿色建筑的巨大潜在增量将为市场带来更多优质资产,因此绿色金融和绿色建筑将在未来进一步融合,推动商业房地产市场进入绿色投资时代。

量化绿色资产投资回报势在必行

针对房地产投资者投资绿色资产的决策因素、驱动因素和回报预期,仲量联行联合全球房地产ESG绩效评估机构“全球房地产可持续性指数(GRESB)”对来自房地产开发商、房地产投资基金的60多名独立高级投资者展开调查研究,并将调查结果发布在白皮书中,旨在全面分析中国绿色房地产的投资前景。

绝大多数受访者在本次调查中认为,绿色建筑认证和评级为高质量资产提供了投资“标签”和保证,从而成为投资考虑的先决条件 像传统资产一样,财务回报仍然是绿色投资的主要驱动因素,绿色理念的实施也必须符合市场化的经济效益。 约85%的受访者认为绿色资产升值潜力较大,平均持有期为9.7年,远远超过市场上大多数投资基金的4-6年持有期。 与此同时,近70%的受访者认为绿色资产可以实现更高的内部收益率(IRR),近一半的受访者预计IRR增幅约为5%,从而显示出对绿色资产更大的关注和偏好。

25%的受访者在过去五年中升级了他们的绿色资产。 对此,仲量联行华东物业资产管理部主任张启维表示,业主和投资者对控制装修成本、实现节能目标和获得增值收益都不确定。相关专业服务机构需要尝试量化投资的实质性回报,以便更好地突出绿色资产的价值,增强投资者的信心。

绿色认证带来超额溢价和回报

目前,绿色建筑认证作为一种投资“标签”,是投资者决策的最重要标准 随着科学技术的飞速发展,房地产技术和未来工作等概念已经被越来越多的房地产从业者接受并付诸实践。

LEED认证体系在国内外众多认证体系中具有强大的行业影响力 在美国绿色建筑委员会的支持下,仲量联行对北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、香港等中国主要城市开发位置相对成熟的写字楼进行了深入的数据分析,得出LEED认证的写字楼在租金和资产交易价格方面确实存在不同的租金水平和溢价的结论。

截至2019年上半年,LEED认证办公楼的平均租金比非绿色认证办公楼高6.1%~13.8% 在房地产交易方面,全国核心商业区LEED写字楼的平均交易单价远远高于非LEED项目。北方、上海、广州、深圳等一线城市的LEED认证项目价格溢价至少为10%,而上海、深圳的绿色写字楼交易溢价甚至超过租金溢价。

仲量联行计算评估后发现:如果考虑运营成本和装修成本,绿色建筑的内部收益率比非绿色建筑高出约2.5%~2.8%,这符合大多数投资者的预期 甘岐山的分析认为,正内部收益率对于投资回报率略低的项目仍然具有战略意义。投资者可以通过绿色转型填补原有内部收益率的缺口,从而推动相关项目,并通过更高效的资产管理和执行能力进一步提高收益率。

在仲量联行看来,绿色建筑和智能建筑将成为新的行业标准。围绕绿色建筑构建可持续发展投资的全周期管理体系,通过整合智能物业管理优化运营体系,将建筑数据纳入评价模型,鼓励项目经理在项目开始时以更高的绿色建筑认证水平为目标,利用这三项措施促进商业房地产的可持续发展。

(责任编辑:DF318)

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